L’achat sur plan, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de biens neufs. Cette méthode d’acquisition immobilière offre des avantages alléchants, mais comporte aussi des risques non négligeables. Décryptage d’un dispositif complexe qui nécessite une vigilance accrue.
Qu’est-ce que la VEFA ?
La Vente en l’État Futur d’Achèvement est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier sur plan, avant sa construction. Le promoteur s’engage à livrer le logement à une date fixée, tandis que l’acquéreur verse des fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ce système, encadré par la loi du 3 janvier 1967, vise à sécuriser l’achat sur plan tout en permettant aux promoteurs de financer leurs projets.
Selon les chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, en 2022, près de 60% des logements neufs ont été vendus en VEFA, témoignant de l’attrait croissant pour cette formule.
Les avantages de l’achat en VEFA
L’un des principaux atouts de la VEFA réside dans la possibilité d’acquérir un logement neuf bénéficiant des dernières normes de construction. Jean Dupont, expert immobilier, souligne : « Les acquéreurs profitent d’une habitation aux normes énergétiques actuelles, ce qui se traduit par des économies substantielles sur les factures d’énergie. »
La VEFA permet également de personnaliser son logement, en choisissant les finitions, les équipements ou l’agencement des pièces. De plus, les frais de notaire sont réduits, s’élevant à environ 2-3% du prix de vente, contre 7-8% dans l’ancien.
Les investisseurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux attractifs, notamment avec le dispositif Pinel, offrant des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement sur 12 ans.
Les risques à prendre en compte
Malgré ses avantages, la VEFA n’est pas exempte de risques. Le principal écueil réside dans l’achat d’un bien que l’on ne peut pas visiter. Marie Martin, avocate spécialisée en droit immobilier, met en garde : « Il faut être capable de se projeter à partir de plans et de descriptifs techniques, ce qui n’est pas toujours aisé pour les non-initiés. »
Le risque de retard de livraison est également à considérer. Bien que le contrat prévoie des pénalités en cas de retard, celles-ci sont souvent plafonnées et ne compensent pas toujours les désagréments subis par l’acquéreur.
La faillite du promoteur représente un autre danger potentiel. Même si la loi prévoit des garanties, comme la garantie financière d’achèvement (GFA), le processus peut s’avérer long et complexe pour l’acheteur.
Comment sécuriser son achat en VEFA ?
Pour minimiser les risques, il est crucial de bien choisir son promoteur. Philippe Lefebvre, président de la FNAIM, recommande : « Vérifiez la solidité financière et la réputation du promoteur. N’hésitez pas à visiter ses précédentes réalisations et à contacter d’anciens clients. »
L’étude minutieuse du contrat de réservation est primordiale. Ce document doit détailler précisément les caractéristiques du bien, le prix, les délais de livraison et les conditions suspensives. Il est judicieux de faire appel à un professionnel pour analyser ce contrat.
La garantie financière d’achèvement (GFA) est un élément clé de sécurisation. Elle assure que le chantier sera terminé même en cas de défaillance du promoteur. Assurez-vous que cette garantie est bien mentionnée dans le contrat.
Le financement de l’achat en VEFA
Le financement d’un achat en VEFA présente des particularités. Les versements s’effectuent par tranches, selon l’avancement des travaux. Un échéancier type se présente ainsi :
– 5% à la réservation
– 35% à l’achèvement des fondations
– 35% à l’achèvement du gros œuvre
– 20% à la mise hors d’eau
– 5% à l’achèvement des travaux
Sophie Durand, conseillère en gestion de patrimoine, explique : « Cette progressivité des paiements peut être un avantage pour l’acquéreur, qui n’a pas besoin de mobiliser l’intégralité des fonds dès le départ. Toutefois, il faut anticiper ces échéances et s’assurer de la disponibilité des fonds à chaque étape. »
L’impact de la VEFA sur le marché immobilier
La VEFA joue un rôle crucial dans le dynamisme du marché immobilier neuf. Selon les données du Ministère de la Transition écologique, en 2022, sur les 386 000 logements autorisés à la construction, près de 60% étaient destinés à la vente en VEFA.
Ce dispositif permet aux promoteurs de lancer des projets avec une meilleure visibilité financière, contribuant ainsi à la production de logements neufs. Pierre Dubois, économiste spécialisé dans l’immobilier, observe : « La VEFA a un effet stabilisateur sur le marché. Elle permet d’ajuster l’offre à la demande, limitant les risques de surproduction. »
Les évolutions récentes et perspectives
La crise sanitaire et les incertitudes économiques ont impacté le secteur de la VEFA. Les promoteurs ont dû s’adapter, notamment en développant des outils de visite virtuelle et de signature électronique pour faciliter les transactions à distance.
L’enjeu environnemental prend une place croissante dans les projets en VEFA. La nouvelle réglementation environnementale 2020 (RE2020), entrée en vigueur en janvier 2022, impose des normes plus strictes en matière de performance énergétique et d’impact carbone des constructions neuves.
Camille Leroy, architecte spécialisée dans l’éco-construction, précise : « Les promoteurs doivent désormais intégrer des solutions innovantes dès la conception pour répondre aux exigences de la RE2020. Cela se traduit par l’utilisation de matériaux biosourcés, le recours aux énergies renouvelables, ou encore l’optimisation de l’orientation des bâtiments. »
L’achat en VEFA reste une option attractive pour de nombreux investisseurs et futurs propriétaires. Toutefois, cette démarche nécessite une préparation minutieuse et une compréhension approfondie des enjeux. En pesant soigneusement les avantages et les risques, en choisissant un promoteur fiable et en s’entourant de professionnels compétents, vous pouvez transformer cette opportunité en un investissement solide et pérenne. La VEFA représente non seulement un moyen d’accéder à la propriété dans le neuf, mais aussi un levier pour façonner l’habitat de demain, plus durable et adapté aux modes de vie contemporains.